a

Как покупать льготные квартиры на аукционе - Сравни.ру

На электронных торгах можно купить льготные квартиры или жильё, попавшее к банку от тех, кто не смог выплатить кредит

06 февраля 2018

На электронных торгах можно купить льготные квартиры или жильё, попавшее к банку от тех, кто не смог выплатить кредит. Часто оно стоит чуть дешевле обычного. Рассказываем, как участвовать в торгах и на что надо обратить внимание перед покупкой.

 

Какие квартиры продаются на торгах

 

Государственное и муниципальное имущество

Это могут быть новостройки, которые возводятся городскими властями. По закону они продаются только на аукционах. Стоимость таких квартир равна или совсем чуть-чуть ниже рыночной, зато покупать такие квартиры абсолютно безопасно.

Также город продаёт вторичное жильё от «Моссоцгарантии». Городским властям оно достаётся от пенсионеров, которые переезжают в социальные дома или заключают договор пожизненного содержания.

Скидка от рыночной стоимости. По словам экспертов, такие квартиры продаются с небольшой скидкой. «Вторичные городские квартиры обычно выставляются по ценам, примерно соответствующим рыночным, может быть, чуть дешевле — на 5–10%», — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

Риски. Юридические риски при покупке таких квартир минимальны, но всё же есть. «Уже после покупки могут появиться потенциальные наследники, которые попытаются оспорить право покупателей на квартиру», —предупреждает юрист МКА «Арбат» Вадим Башир-Заде.

 

Залоговые квартиры

Это квартиры людей, которые не смогли выплатить ипотеку или залоговый денежный кредит.

Скидка от рыночной стоимости. Из всех типов жилья на торгах эти квартиры обычно самые дешёвые. По оценке экспертов центра «Индикаторы рынка недвижимости», скидка может доходить до 50% от рыночной стоимости. «Правда, такие варианты появляются редко, а в ходе торгов цена вырастает, так что итоговая экономия редко превышает 20–30%», — объясняет Олег Репченко. По словам управляющего партнёра «Метриум Групп» Марии Литинецкой, рост цен в ходе торгов зависит от привлекательности квартиры и количества участников аукциона.

Риски. Главный юридический риск при покупке залоговой квартиры —оспаривание торгов. «Причём собственник может оспорить как постановление судебного пристава о реализации, так и установленную цену, процедуру торгов и их результат», — говорит Вадим Башир-Заде. Если собственник выиграет суд, то торги признают недействительными, и купленную квартиру придётся вернуть. Ещё одна неприятная ситуация — отказ должников покидать квартиру. Выселять таких жильцов придётся в судебном порядке, предупреждает юрист.

 

Как принять участие в аукционе

 

1. Выбрать квартиру

Муниципальные квартиры

Новостройки от города и вторичное муниципальное жильё собраны на Инвестиционном портале города Москвы. На сайте выберите вкладку «Торги. Имущество» и нажмите на ссылку «Продажа квартир». Вы можете уточнить запрос, указав округ, район, метро, ценовой диапазон — для этого кликните на меню «Больше фильтров».

 

 

Вся городская «вторичка» также есть на сайте «Моссоцгарантии». Вы можете выбрать ближайший аукцион или посмотреть объекты на карте — для этого кликните на нужный пункт в меню справа сверху на странице.

 

 

Муниципальные новостройки есть на сайте КП «Управление гражданского строительства». Кликните на объекты на карте, уточните запрос по округу, району, площади или цене или выберите интересующий вариант, пролистав список торгов.

 

 

Городские квартиры можно посмотреть ещё до покупки. Для этого надо подать заявку на осмотр объекта торгов через «Личный кабинет» на Инвестиционном портале. Через «Личный кабинет» также можно ознакомиться с документами на квартиру.

 

 

Залоговое жильё

 

Имущество должников можно найти на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Прокрутите страницу вниз до параметров поиска лотов. Заполните следующие пункты: «Статус — Объявлен», «Наименование и характеристика имущества — Квартира», «Местоположение имущества —Москва» и нажмите кнопку «Найти». Выберите квартиру и кликните на номер лота — откроется страница с описанием лота. На сайте ФССП нет информации о торговой площадке и времени проведения аукциона. По всем вопросам лучше обращаться к организатору торгов. Чтобы узнать его номер телефона, кликните на ссылку «подробнее» справа от описания организатора торгов.

 

 

Также информация о залоговых квартирах есть на Официальном сайте торгов. Надо навести курсор на вкладку «Торги» и выбрать пункт «Реализация имущества должников». Затем в колонке «Торги» слева на странице выбрать пункт «В процессе подачи заявок», а в поиске лотов ввести нужные параметры: «Тип имущества — Квартира или часть квартиры», «Страна размещения —Россия», «Местоположение — Москва».

 

 

Осмотр залоговых квартир перед торгами не предусмотрен, так что, скорее всего, покупать придётся «кота в мешке».

 

2. Получить электронную подпись

 

Электронно-цифровая подпись — это «ключ» на USB-флешке. Она придаёт электронному документу юридическую силу. Подпись можно получить вавторизованных удостоверяющих центрах. Для этого надо заполнить заявление и предъявить паспорт, СНИЛС и ИНН. Стоимость подписи зависит от тарифов центра, в среднем — от 1 000 до 3 500 рублей.

 

После получения электронно-цифровую подпись необходимо настроить по инструкции (прилагается к подписи), а затем установить систему криптографической защиты информации. Доступ к такой системе обычно входит в комплект подписи.

 

3. Зарегистрироваться на площадке

 

Аукционы проходят на электронных торговых площадках, указанных в лотовой документации. Основные площадки для проведения государственных торгов — это Сбербанк-АСТ, Единая электронная торговая площадка (ЕЭТП) и ets24.ru.

 

Принцип работы всех торговых площадок одинаковый. Для регистрации вам понадобятся сканы всех страниц паспорта и электронная подпись. Заявка на регистрацию и аккредитацию на любой площадке рассматривается в течение 5 дней. Учтите это, чтобы не опоздать на аукцион.

 

4. Внести задаток

 

Обычно это 2–10% от стартовой стоимости квартиры, по закону — не больше 20%. Банковские реквизиты для перевода денег на счёт оператора электронной площадки можно посмотреть в «Личном кабинете» после регистрации. Сделать перевод можно любым удобным способом — например, в отделении вашего банка, через онлайн-банк или мобильное приложение. Важно: в назначении платежа обязательно укажите свой ИНН, иначе деньги не будут зачислены.

 

Всем проигравшим задаток возвращается в течение пяти дней после аукциона, победителю — входит в счёт оплаты полной стоимости квартиры. А если покупатель побеждает на торгах, но отказывается от покупки квартиры, деньги ему не вернут.

 

5. Подать заявку на участие в аукционе

 

Для этого надо заполнить заявление и прикрепить копию паспорта. Если вы состоите в браке, необходимо также предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки с недвижимостью.

Аукцион могут признать несостоявшимся, если на торгах будет всего один участник. Но в этом случае ему предлагается купить квартиру по стартовой стоимости, без конкурса.

 

Как проводятся торги

 

Аукцион начинается в назначенные торговой площадкой день и время. У каждого лота есть свой «шаг аукциона» или «шаг торговой сессии» — сумма, на которую каждый участник может повысить цену продажи квартиры за один раз. Обычно «шаг» составляет 0,2–1% от начальной стоимости квартиры, по закону — не более 5%.

 

В течение часа после начала аукциона каждый участник может согласиться на приобретение имущества по стартовой стоимости. Затем аукцион продлевается на время, установленное площадкой: в «Сбербанке-АСТ» — это 10 минут, на ЕЭТП – 1 час. За это время любой участник может поднять цену квартиры на один «шаг». Тогда обнуляется счётчик времени, и аукцион продолжается.

 

Победителем торгов считается участник, предложивший наибольшую цену квартиры. Он должен оплатить полную стоимость лота в течение пяти дней после завершения аукциона. Квартиру можно купить в ипотеку или с использованием субсидий, например материнского капитала.

 

Советы экспертов

 

- Изучите цены на рынке. Это необходимо делать при любой покупке недвижимости. «С учётом того, что на рынке продолжается стагнация, в расчёт стоит принимать сравнение с нижней границей цен на схожие квартиры в том же районе — это будет соответствовать реальной рыночной стоимости», — советует Олег Репченко.

 

- Эксперты рекомендуют обращать внимание на факторы, которые могут повлиять на стоимость жилья. «Главное, что необходимо учитывать —состояние квартиры и здания, расстояние до метро и других важных объектов инфраструктуры, наличие поблизости негативного соседства заводов, железнодорожных путей и других подобных объектов», — говорит Мария Литинецкая.

 

- Определите сумму, которую вы готовы потратить. Торги — азартное дело. Обозначьте себе ценовой максимум и не выходите за его границы. «Нужно верно оценивать свои возможности и степень азарта. Известны случаи, когда участник настолько увлекался, что выставлял нереальную сумму», —рассказывает Ольга Балбек, заместитель директора по юридическим вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости».

 

- Проверьте документы на выбранную квартиру. К правоустанавливающим документам относятся:

·         свидетельство о праве собственности;

·         свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

·         соглашение о разделе имущества;

·         решение суда о признании права собственности;

·         договоры приватизации, купли-продажи, дарения, долевого участия.

Для квартир, которые продаются на банкротных торгах, также требуются:

·         решение суда о реализации имущества;

·         исполнительный лист;

·         постановление судебного пристава о реализации имущества и об установлении начальной продажной цены.

Если такие документы не предоставляются или на них нет отметки о регистрации в Росреестре — от сделки стоит отказаться, советует юрист Вадим Башир-Заде.

 

- Закажите выписки из регслужбы и домовой книги. В расширенной выписке из регистрационной службы содержится информация об основаниях возникновения права собственности, обо всех сделках с жильём и всех обременениях. «Многочисленные и частые сделки с жильём, как и наличие обременений, должны насторожить потенциальных покупателей», —утверждает Вадим Башир-Заде.

В выписке из домовой книги надо проверить, кто зарегистрирован в квартире. Если там проживает человек, который отказался в своё время от приватизации, его будет сложно выселить. «Такое лицо не имеет права распоряжаться квартирой как собственник. Однако проживать и пользоваться жильём такое лицо сможет даже при смене собственника», — предупреждает юрист. Также нельзя выселить из квартиры несовершеннолетних, которые не участвовали в приватизации.

 

- Узнайте о долгах по коммунальным платежам. По словам Вадима Башир-Заде, часто информация о задолженности всплывает уже после покупки. Разбираться с управляющей компанией придётся уже новому собственнику.

 

Источник

 

Новые новостройки