Коммерческая недвижимость не обесценится даже в кризис - РН

Факторы спроса

 

Рассмотрим эту аксиому на примере наиболее популярного сегмента коммерческой недвижимости – торговых объектов.

 

—Доходность и устойчивость инвестиций в торговую недвижимость определяются, прежде всего, спросом со стороны конечных пользователей – арендаторов. При этом даже в кризис его уровень весьма высок, что обусловлено рядом факторов, – комментирует директор департамента продаж компании KR Properties Игорь Быченок.

 

В числе этих факторов следующие:

 

• Ослабление рубля существенно снизило барьер входа и экспансии на нашем рынке для международных ритейлеров. Во время текущего кризиса это оказало серьёзную поддержку российскому рынку торговой недвижимости.

• В экономически сложные периоды население старается сокращать траты. Вследствие этого спрос смещается в сторону товаров нижнего ценового сегмента. Как результат – активно развиваются сети в формате дискаунтеров. А новым точкам продаж требуются новые помещения. 

• Кризис провоцирует людей на различные бизнес-инициативы. Мода на предпринимательство уже вывела на рынок новые форматы, которые сейчас занимают существенную долю в структуре спроса. И данная тенденция только расширяется.

 

Так, открывается всё больше барбершопов, коворкингов, архитектурных шоу-румов. Кроме того, набирают популярность профессиональные союзы в абсолютно разных сферах. Классический ритейл для таких арендаторов не подходит – они ищут пространство нового формата в концептуальных деловых кварталах.

 

Зависимость от сегментов

 

Доходность коммерческой недвижимости напрямую зависит от сегмента, в котором находится объект.

 

—При неблагоприятных условиях в экономике сокращается платежеспособный спрос на продукцию компаний и услуги. Как следствие, по цепочке это приводит к падению доходов арендаторов. Они вынуждены либо договариваться о снижении арендной платы, что влечёт снижение доходов арендодателя, либо покидать это помещение. Но на их место приходят новые. Например, такая ситуация сложилась на рынке стрит-ритейла, когда помещения дорогих ресторанов заняли сети фаст-фуда. К тому же на рынке всегда присутствует спекулятивный спрос – когда отдельные инвесторы ждут снижения стоимости недвижимости, чтобы приобрести её дешевле и реализовать при более благоприятных условиях, – комментирует президент ООО «АКГ Вердиктум», член НП «АРМО» Марина Замотаева.

 

В сегменте производственно-складской недвижимости дела обстоят иначе. Объекты такого назначения имеют большую площадь (если говорить о крупном производстве). На этом рынке покупателей, которые могут позволить себе объекты за сотни миллионов рублей, значительно меньше. Да и сама отрасль более инертна и весьма медленно реагирует на позитивные изменения в экономике. Поэтому в кризис производственная недвижимость теряет в цене больше и медленнее восстанавливается.

 

Действия собственника

 

Напоследок – рекомендации профессионалов по поводу того, как сохранить доходность объекта коммерческой недвижимости.

 

—Если на коммерческое помещение заключен долгосрочный договор аренды с адекватным федеральным оператором, то инвестор максимально защищён от перипетий рынка. Сопоставимые по объёму инвестиции, к примеру, покупка пула квартир с целью их последующей сдачи в аренду или продажи, в условиях кризиса будут более рискованными, – отмечает управляющий партнёр Rusland SP Северо-Запад Альбина Ямалетдинова.

 

Руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», гендиректор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров подчёркивает, что коммерческая недвижимость приносит доход от сдачи и от капитализации за весь период владения.

 

—Такая недвижимость дешевеет в кризис гораздо позже, чем остальная, и может создаться впечатление, что она дешевеет меньше, потому что действуют арендные договоры – до истечения их срока доходность не падает. А дальше идёт диалог с арендатором, что ему дешевле: платить столько же следующий год, несмотря на кризис, либо уехать в другое помещение, заплатив за переезд большие деньги. Обычно стороны приходят к компромиссу, – говорит эксперт.

 

По мнению исполнительного директора ГК «Сапсан» Дмитрия Иванова, с точки зрения арендодателя основными слагающими успеха являются следующие: чёткое отслеживание рыночных тенденций, постоянный мониторинг «соседей» и работа с арендаторами.

 

Набор этих несложных действий позволит постоянно «генерить» денежный поток и тем самым удерживать свою планку даже в условиях кризиса или нестабильности на рынке.

 

Источник