Центральный АО
цена договорная
АН Квадротека: Ипотечные прогнозы на 2016: расти нельзя понизить
Рынок ипотеки за минувший год изменился далеко не в лучшую сторону. Интересно, что нас ждет дальше? Рассказывает Александр Евдокимов, директор по ипотечному кредитованию АН «КВАДРОТЕКА».
19 января 2016
Взгляд назад
Ипотека на протяжении четырех лет (с 2011 по 2014) была одной из основных точек роста рынка недвижимости. В середине 2014 года доля ипотечных сделок от общего количества в нашей компании превышала 50% (по вторичному рынку доходила до 60%, по новостройкам была поменьше). А в конце 2014 года в связи с экономическими условиями ипотека начала резко меняться. Сначала покупки вовсе проводились без кредитов – по сути, люди вкладывали деньги в недвижимость. А потом вслед за ростом ключевой ставки резко выросли и ставки кредитования. И рынок оказался просто не готов брать ипотеку на таких условиях.
На рынке новостроек ситуацию изменила программа господдержки. Она была объявлена в марте, и первые ее результаты агентства ощутили уже в мае: показатели по ипотеке на первичном рынке стали гораздо выше. А вот с готовым жильем, которому не полагалось господдержки, ситуация была иной: ставки по кредитованию вторичного рынка оставались высокими и не очень привлекали клиентов. Ключевая ставка Центробанка РФ после нескольких последовательных снижений достигла 11% в августе и после этого больше не менялась. Не особенно изменялись вплоть до конца года и ставки кредитования.
На конец 2015 года средняя ставка кредитования вторичного жилья составляла 14% годовых. Для сравнения: в 2014 году она была в районе 12,4% (в 3 кв. - до 12,8%).
- Вроде не такая большая разница, - полтора процента, но дело не только в ставке, - объясняет Александр Евдокимов. - Более существенно, можно даже сказать критически, изменилась сама ситуация на рынке. У многих людей снизился реальный доход. Пошатнулась уверенность в своих финансовых возможностях, в завтрашнем дне. В сумме это приводит к тому, что люди не берут крупные кредиты на длительный срок.
В середине года доля сделок с привлечением кредитов падала до 37%, к концу года вернулась к показателю 50% (в основном за счет первичного рынка).
Меняются и банки, и заемщики
Рынок ипотеки за минувший год заметно изменился. Теперь банки гораздо жестче оценивают потенциальных заемщиков. На первом месте оказалась даже не работа и доходы человека, а его успешная кредитная история – никто не хочет получить потенциально проблемного клиента. Достаточно высокие требования к первоначальному взносу. При этом проводится большое количество акций по первичному рынку между банками и застройщиками, причем с существенным снижением процентных ставок (до 7,5% - таких условий на покупку новостроек не было никогда).
Портрет заемщика тоже изменился. За ипотечными кредитами меньше обращаются представители среднего класса, которые раньше были основными покупателями недвижимости. Появилось много покупателей с испорченной кредитной историей и без первоначального взноса. Это значит, что потребность в жилье очень острая, и есть текущие доходы, но накоплений нет. А банки сейчас категорически не готовы работать с отсутствием первоначального взноса (не секрет, что кредиты без первоначального взноса гораздо хуже обслуживаются). Все меньше обращаются молодые семьи, потому что тяжело с финансами. Частыми остаются «покупки для детей», когда родители готовы помогать детям с покупкой жилья.
В целом рынок ипотеки «скорее жив, чем мертв». В этом плане мы отличаемся от 2009 года, тогда падение было в разы. С другой стороны, и восстановление тогда произошло быстро. Сейчас надежд на быстрое восстановление параметров кредитования и объемов рынка маловато.
Против ипотеки сейчас очень серьезно играет ситуация на рынке недвижимости. В условиях реального снижения цен брать ипотеку не самое выгодное дело (выгоднее кредитоваться в период роста). Но есть другая сторона медали: сейчас на рынке достаточно большой выбор. Много уникальных предложений от продавцов, кому «горит продать». Цены ниже, чем полтора-два года назад. Большие торги. В целом – хорошее время для покупателей (продавать недвижимость лучше на «высоких» ценах, а покупать самое время сейчас).
Прогноз?
Продление программы господдержки, пусть даже в измененном, более адресном виде, поддержало бы рынок. Полное прекращение программы вернет рынок новостроек к обычным условиям кредитования. Это означает более высокие ставки и сокращение объемов продаж. В среднем ставка кредитования первичного рынка без господдержки на 1-1,5% выше, чем по вторичному рынку. Если готовое жилье кредитутют по 13,5-14%, то по новостройкам реально ожидать 15% годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11%.
Можно спрогнозировать небольшое оживление спроса после завершения «госипотеки». Вторичный рынок отчасти заберет спрос с первичного рынка. Но тут большой вопрос и с динамикой размера ставок, и с готовностью банков ослабить жесткие требования к заемщикам. Пока можно надеяться на постепенное снижение ключевой ставки (если она будет снижаться – то и ставки кредитования вторички двинутся вниз).
Можно провести аналогию с прошлым кризисом. После падения в 2009 году уже во второй половине 2011 года мы снова работали со ставками 8-9% в рублях. Потом ставки стали выше, но такой период был. Хотелось бы надеяться, что постепенно снижение ключевой ставки и уровня инфляции постепенно вернет нас к более приемлемым ставкам.
Активно будут использоваться для покупки недвижимости различные формы субсидирования. Заинтересованным в приобретения жилья людям часто не хватает собственных средств и не всегда есть возможность взять ипотеку. При этом есть государственные программы, на которые можно твердо рассчитывать – Материнский капитал, продленный до 2018 года, и Военная ипотека. А также будет очень здорово, если реально заработают и будут доступны программы «Жилье для российской семьи» и социальная ипотека на первичном и вторичном рынке.
Источник
Ипотека на протяжении четырех лет (с 2011 по 2014) была одной из основных точек роста рынка недвижимости. В середине 2014 года доля ипотечных сделок от общего количества в нашей компании превышала 50% (по вторичному рынку доходила до 60%, по новостройкам была поменьше). А в конце 2014 года в связи с экономическими условиями ипотека начала резко меняться. Сначала покупки вовсе проводились без кредитов – по сути, люди вкладывали деньги в недвижимость. А потом вслед за ростом ключевой ставки резко выросли и ставки кредитования. И рынок оказался просто не готов брать ипотеку на таких условиях.
На рынке новостроек ситуацию изменила программа господдержки. Она была объявлена в марте, и первые ее результаты агентства ощутили уже в мае: показатели по ипотеке на первичном рынке стали гораздо выше. А вот с готовым жильем, которому не полагалось господдержки, ситуация была иной: ставки по кредитованию вторичного рынка оставались высокими и не очень привлекали клиентов. Ключевая ставка Центробанка РФ после нескольких последовательных снижений достигла 11% в августе и после этого больше не менялась. Не особенно изменялись вплоть до конца года и ставки кредитования.
На конец 2015 года средняя ставка кредитования вторичного жилья составляла 14% годовых. Для сравнения: в 2014 году она была в районе 12,4% (в 3 кв. - до 12,8%).
- Вроде не такая большая разница, - полтора процента, но дело не только в ставке, - объясняет Александр Евдокимов. - Более существенно, можно даже сказать критически, изменилась сама ситуация на рынке. У многих людей снизился реальный доход. Пошатнулась уверенность в своих финансовых возможностях, в завтрашнем дне. В сумме это приводит к тому, что люди не берут крупные кредиты на длительный срок.
В середине года доля сделок с привлечением кредитов падала до 37%, к концу года вернулась к показателю 50% (в основном за счет первичного рынка).
Меняются и банки, и заемщики
Рынок ипотеки за минувший год заметно изменился. Теперь банки гораздо жестче оценивают потенциальных заемщиков. На первом месте оказалась даже не работа и доходы человека, а его успешная кредитная история – никто не хочет получить потенциально проблемного клиента. Достаточно высокие требования к первоначальному взносу. При этом проводится большое количество акций по первичному рынку между банками и застройщиками, причем с существенным снижением процентных ставок (до 7,5% - таких условий на покупку новостроек не было никогда).
Портрет заемщика тоже изменился. За ипотечными кредитами меньше обращаются представители среднего класса, которые раньше были основными покупателями недвижимости. Появилось много покупателей с испорченной кредитной историей и без первоначального взноса. Это значит, что потребность в жилье очень острая, и есть текущие доходы, но накоплений нет. А банки сейчас категорически не готовы работать с отсутствием первоначального взноса (не секрет, что кредиты без первоначального взноса гораздо хуже обслуживаются). Все меньше обращаются молодые семьи, потому что тяжело с финансами. Частыми остаются «покупки для детей», когда родители готовы помогать детям с покупкой жилья.
В целом рынок ипотеки «скорее жив, чем мертв». В этом плане мы отличаемся от 2009 года, тогда падение было в разы. С другой стороны, и восстановление тогда произошло быстро. Сейчас надежд на быстрое восстановление параметров кредитования и объемов рынка маловато.
Против ипотеки сейчас очень серьезно играет ситуация на рынке недвижимости. В условиях реального снижения цен брать ипотеку не самое выгодное дело (выгоднее кредитоваться в период роста). Но есть другая сторона медали: сейчас на рынке достаточно большой выбор. Много уникальных предложений от продавцов, кому «горит продать». Цены ниже, чем полтора-два года назад. Большие торги. В целом – хорошее время для покупателей (продавать недвижимость лучше на «высоких» ценах, а покупать самое время сейчас).
Прогноз?
Продление программы господдержки, пусть даже в измененном, более адресном виде, поддержало бы рынок. Полное прекращение программы вернет рынок новостроек к обычным условиям кредитования. Это означает более высокие ставки и сокращение объемов продаж. В среднем ставка кредитования первичного рынка без господдержки на 1-1,5% выше, чем по вторичному рынку. Если готовое жилье кредитутют по 13,5-14%, то по новостройкам реально ожидать 15% годовых. Это существенно выше, чем сегодняшние 11%.
Можно спрогнозировать небольшое оживление спроса после завершения «госипотеки». Вторичный рынок отчасти заберет спрос с первичного рынка. Но тут большой вопрос и с динамикой размера ставок, и с готовностью банков ослабить жесткие требования к заемщикам. Пока можно надеяться на постепенное снижение ключевой ставки (если она будет снижаться – то и ставки кредитования вторички двинутся вниз).
Можно провести аналогию с прошлым кризисом. После падения в 2009 году уже во второй половине 2011 года мы снова работали со ставками 8-9% в рублях. Потом ставки стали выше, но такой период был. Хотелось бы надеяться, что постепенно снижение ключевой ставки и уровня инфляции постепенно вернет нас к более приемлемым ставкам.
Активно будут использоваться для покупки недвижимости различные формы субсидирования. Заинтересованным в приобретения жилья людям часто не хватает собственных средств и не всегда есть возможность взять ипотеку. При этом есть государственные программы, на которые можно твердо рассчитывать – Материнский капитал, продленный до 2018 года, и Военная ипотека. А также будет очень здорово, если реально заработают и будут доступны программы «Жилье для российской семьи» и социальная ипотека на первичном и вторичном рынке.
Источник
Последние статьи
Новые новостройки
