В Москве растет количество экстерриториальных сделок с вторичным жильем

Пока это не является трендом, но постепенно экстерриториальная купля—продажа вторичного жилья получает распространение: в прошлом году такие операции были единичными, в 2023 г. занимают около 2% в общем составе сделок компании — за год их число увеличилось на 50%, отмечают специалисты направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость. По словам экспертов, многие клиенты с недоверием относятся к процедуре дистанционного оформления договора купли-продажи — предотвратить риски может нотариальное удостоверение этого документа.

В ИНКОМ-Недвижимость отмечают рост интереса покупателей к т. н. экстерриториальным сделкам с вторичными квартирами (когда продавец и покупатель находятся в разных точках страны и не имеют возможности присутствовать очно). За десять месяцев 2023 г. количество таких операций выросло в 1,5 раза по отношению к данным аналогичного периода 2022 г. Тем не менее, они немногочисленны — если в прошлом году это были единичные случаи, то сейчас в общем объеме сделок компании экстерриториальные занимают не более 2%.

«Несмотря на то, что возможность проводить куплю-продажу жилья по экстерриториальному принципу появилась несколько лет назад, на вторичном рынке жилья такие сделки получили распространение только сейчас. Любое новшество проверяется опытным путем. Пока рано говорить о популярности данного способа, но однозначно мы наблюдаем формирование тенденции», — говорит Наталья Киселева, юрисконсульт офиса «Академическое» ИНКОМ-Недвижимость.

В компании рассмотрели особенности «удаленных» операций купли-продажи. С одной стороны, технически все ясно и отлажено. Продавец приходит в отделение банка в одном городе, покупатель — в другом; открывается аккредитив, либо используется сервис безопасных расчетов (эту услугу предоставляют Сбербанк и ВТБ); выпускаются электронные подписи, договор сдается на электронную регистрацию перехода права. То есть, для риэлторов это стандартный рабочий процесс, и основная сложность в том, чтобы состыковать участников в одно время — например, при разнице часовых поясов.

С другой стороны, по словам Натальи Киселевой, многие клиенты с настороженностью относятся к подобным сделкам, находя для себя риски, которые способны проявиться впоследствии. При удаленном формате, когда продавец и покупатель друг друга не видят, а юридическая составляющая передана на откуп сотруднику банка, возникает повод усомниться, действительно ли продавец добровольно и осознанно действовал при заключении договора, он ли был в банке и подписывал документы. Под вопросом остается контроль легитимности сделки, и не исключена вероятность признания ее недействительной впоследствии.

«Эти сомнения устраняются, если операция проходит с нотариальным удостоверением договора купли-продажи. Здесь схема несколько другая. В своих городах продавец и покупатель в присутствии нотариусов проводят сделку по специальному каналу связи, в формате видеоконференции — все друг друга видят, общаются, нотариусы разъясняют и положения договора, и права/обязанности сторон. В результате на руках у участников купли-продажи нотариально удостоверенный договор. Юридическая безупречность обеспечена — это и есть лучший вариант для сделки, когда стороны не могут в один день собраться в одном городе», — рассказывает Наталья Киселева.

«На вторичном рынке затруднительно и опрометчиво искать квартиру для покупки дистанционно, без личного осмотра. Поэтому региональные клиенты для приобретения столичного жилья обычно приезжают и самостоятельно выбирают вариант, вносят аванс, а уже саму сделку проводят из своего города. У нас есть покупатели из разных уголков страны, нередко это города, где расположены предприятия, активно работающие с госзаказами в части военной обороны.

Также на сегодняшний день наметилась тенденция возвращения из Москвы в свой регион по месту рождения в связи с возможностью удаленной работы. Это связано с различными факторами — желание быть ближе к родным, более привычный климат и меньшие затраты на проживание; кроме того, регионы сейчас активно развиваются, многие города выглядят не хуже, чем столица, и так же, как и Москва, комфортны», — отмечает Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» ИНКОМ-Недвижимость.

Источник