Сергей Ильясаев, генеральный директор Rezidential Group отвечает на вопросы

Сладкая недвижимость. Редевелопмент кондитерских фабрик.

1. Какие значимые советские кондитерские фабрики в Москве стали объектами редевелопмента? Какие объекты появились на их месте? Сохраняли ли застройщики характерные особенности прежних построек?

Сергей Ильясаев - В первую очередь следует рассказать о кондитерских предприятиях «Большевик» и «Рот Фронт». В настоящее время планируется редевелопмент фабрики «Большевик», расположенной на первой линии Ленинградского проспекта. На территории бывшего предприятия появится комплекс переменной этажности (от 3 до 7 этажей) с одноименным названием. Он будет состоять из нескольких жилых и офисных корпусов.

В комплексе будут сохранены составляющие архитектурных решений - красный фактурный кирпич с выступающими акцентированными белыми орнаментами.  Проект дополнят панорамным остеклением и французскими балконами. В жилых корпусах будут созданы клубные дома с апартаментами в стиле лофт.

На территории комплекса также появятся закрытый благоустроенный двор и индивидуальные дворики-патио. «Изюминкой» проекта станет необычное озеленение – на крышах будут располагаться зимние сады.

Если говорить о кондитерской фабрике «Рот Фронт», планируется сохранение ее исторических зданий и возведение новых домов премиум-класса.  Часть территории застройки, которая входит в зону объекта исторического наследия — городской усадьбы XIX века в Большом Ордынском переулке будет отреставрирована. Общая площадь комплекса составит около 3 200 кв.м.

2. Каков примерный бюджет редевелопмента для таких сложных и статусных объектов? Какие сложности возникали/могут возникнуть в процессе?

Сергей Ильясаев - Оценить стоимость редевелопмента таких проектов довольно сложно, она варьируется в зависимости от размера и состояния объекта. Приведем пример жилого комплекса премиум-класса Wine House, который располагается в Замоскворечье на Садовнической улице. Он построен на территории бывшего завода шампанских вин «Корнет» в доме XIX века, который принадлежал Петру Смирнову, «водочному королю» царской России.

Проект состоит из реконструированной части здания и современного корпуса семейных резиденций, его площадь составляет 48 866 кв.м. В проектной декларации объекта указана ориентировочная сметная стоимость строительства в размере 8 313 021 884 руб., то есть порядка 170 120 руб./кв.м.

В среднем себестоимость возведения объектов такого класса «с нуля» составляет около 100-130 тыс. руб./кв.м. По сравнению с обычным строительством участие компании в редевелопменте удорожает смету работ на 50% и более.

Для компаний, реализующих подобные проекты, одна из ключевых сложностей состоит в том, что практически любой комплекс зданий фабрик является памятником исторического значения. Его нельзя сносить или менять функциональное назначение помещений и планировку. Это накладывает серьезные ограничения на проект и сказывается на концепции застройки.

Рассмотрим в качестве примера территорию завода «Красный Октябрь» на Берсеневской набережной. Она могла бы стать продолжением кластера дорогой жилой застройки вдоль Остоженки и Пречистенской набережной. Но в связи с тем, что комплекс зданий предприятия является памятником архитектуры (в нем насчитывается порядка 20 домов из красного кирпича, построенных в 1890-е годы), реализовывать здесь проект элитной жилой застройки нерационально. Сейчас на этой территории функционирует бизнес-центр «Красный Октябрь» - современный арт-кластер, который считается одним из самых модных мест в столице.

3. Есть ли новые промзоны со «сладкой» специализацией, которые еще находятся в процессе освоения или только готовятся к нему? Что может появиться на их территории? Какова рыночная стоимость земли на таких участках?

Сергей Ильясаев - В Москве территории основных исторических промышленных объектов со «сладкой» специализацией либо уже застраиваются, как «Большевик» и «Рот Фронт», либо пока не имеют потенциала для жилой застройки. Информации о новых проектах на таких территориях сейчас нет. Реально действующими кондитерскими предприятиями, которые пока не собираются сворачивать производство, являются Бабаевский кондитерский комбинат и Кондитерское объединение «Ударница».

СМИ: Restate.ru

Тема: «Сладкая недвижимость. Редевелопмент кондитерских фабрик»

Правовой вопрос:

Я приобрел квартиру-новостройку по схеме ЖСК у СУ-155 (Нагатинская наб., д. 14 к.1). Ключи и акт приема-передачи были получены в июне 2015 г. В начале 2016 г. СУ-155 было объявлено банкротом. Согласно ФЗ-214, гарантия на объект строительства составляет 3-5 лет. В конце 2016 мы стали получать квитанции на оплату взноса за капремонт. Управляющая компания «Свитхоум» заявляет, что гарантия не действует, поэтому надо оплачивать этот взнос. Правомерны или действия управляющей компании? Если нет, к кому надо обращаться с жалобой?

Сергей Ильясаев - Прежде всего, определимся с понятиями, которые обсуждаются в этом вопросе. Гарантийный ремонт и капитальный ремонт – совершенно разные вещи. Если речь идет о капитальном ремонте здания, согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ ежемесячный взнос на него является обязательным для всех собственников помещений. Сейчас он составляет 15 руб. за 1 кв. м общей площади жилого помещения в месяц.

Эти средства обязаны вносить жители как старых домов, так и новостроек. Следовательно, требования управляющей компании и счета, которые она выставляет, законны. Кстати, с 1 июля 2017 г. минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Москвы изменится и будет составлять 17 руб. за 1 кв. м.

Однако в России есть регионы (например, Новосибирская область), где жители домов, введенных в эксплуатацию меньше чем 5 лет назад, имеют право не платить за капремонт. В ближайшем будущем такая амнистия может распространиться на все регионы. Если практика освобождения жильцов новостроек от платы за капитальный ремонт будет принята в Москве, средства, уплаченные до принятия соответствующих поправок в Жилищный кодекс, могут быть зачтены на будущие периоды.

Отсылки к тому, что застройщик дома является банкротом, и дом находится на гарантии, не имеют отношения к вопросу о капитальном ремонте. Если у покупателя возникли претензии к качеству строительства жилья, принятого по акту приема-передачи, он может предъявить их правопреемнику застройщика. В частности, клиент может устранить гарантийные недостатки за свой счет, а затем предъявить их в судебном порядке. Однако в случае с компанией СУ-155, вероятность добиться удовлетворения иска довольно низкая.

СМИ: Domofond.ru

Рубрика: «Хороший вопрос»