Квартиры в Москве и Подмосковье: ипотека растет опережающими темпами

Дешевеющая ипотека стимулирует покупательскую активность на рынке недвижимости Москвы, однако даже рекордно низкие ставки не способны вернуть спрос на вторичное жилье хотя бы на прошлогодний уровень, свидетельствуют данные Росреестра и риелторских агентств.

В июне Росреестр зарегистрировал 10 644 перехода прав на жилье в Москве. По сравнению с маем, часть которого заняли праздники, покупательская активность выросла на 9,5%, однако в годовом выражении число сделок сократилось на 4,5%. В Подмосковье, по данным Корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», количество сделок с квартирами в июне увеличилось на 2,1% к маю, а число авансов от потенциальных покупателей снизилось на 7,1%. При этом годом ранее, в июне 2016 г., сделок было больше на 14,9%.

По словам президента некоммерческого партнерства «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервиса» Сергея Власенко, спрос в июне, помимо большего количества рабочих дней, поддержала плохая погода, «не способствовавшая отдыху потенциальных покупателей недвижимости».

«Есть еще один момент, неочевидный для покупателей и продавцов, так как данных по статистике стоимости квадратного метра до конца месяца еще не было, - это усилившееся падение цен на «вторичку». Если с марта по май подмосковное вторичное жилье в среднем дешевело чуть более чем на 0,3% ежемесячно, то по итогам июня средняя стоимость квадратного метра уменьшилась сразу на 1,12% и составила 71 388 руб. Но все же такие вещи игроки рынка очень чувствуют, особенно продавцы», - добавляет Власенко.

В отличие от Подмосковья, цены на недвижимость в Москве топчутся на месте - по данным аналитического центра IRN, в мае стоимость столичного квадратного метра просела в рублях лишь на 0,1%, а за полгода - на 1,1%: со 169 500 руб. в среднем в декабре 2016 г. до 167 600 руб. в июне 2017 г. Средний чек сделки в июне, по словам управляющего партнера компании «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Марины Толстик, также изменился незначительно: -0,4% к маю и -3,2% к июню 2016 г. Средняя стоимость проданной квартиры в июне составила 9,25 млн руб.

Главным фактором поддержки спроса на жилье в Москве в последние месяцы, по-видимому, стала ипотека. По данным Росрестра, в июне в Москве было заключено рекордное с начала года количество ипотечных сделок – 4 951. По сравнению с маем ипотека в июне выросла на 21,3%, а в годовом исчислении – на 43,1%. В целом с начала года, то есть после отмены госпрограммы льготной ипотеки, число ипотечных сделок увеличилось на 16,6%.

Росреестр не приводит статистику о количестве ипотечных сделок отдельно по вторичному и первичному рынкам, однако о росте популярности ипотеки среди покупателей вторичных квартир в 2017 г. свидетельствуют данные риелторских агентств. Например, в компании «ИНКОМ-Недвижимость» по итогам первых пяти месяцев года количество ипотечных сделок оказалось максимальным за последние три года: по сравнению с аналогичным периодом 2015 г. показатель увеличился на 32%, 2016 г. - на 19%. При этом, по данным Росреестра, количество переходов прав на жилье в Москве за пять месяцев 2017 г. снизилось на 14,7%. Из-за такого дисбаланса увеличивается доля ипотеки в общем объеме сделок с вторичным жильем. Например, в «МИЭЛЬ» этот показатель прибавил 40,7% в годовом исчислении.

«Один из основных факторов, повлиявших на активизацию покупателей-ипотечников, – уравновешивание условий кредитования в сегменте новостроек и на «вторичке» после окончания программы субсидирования ставок по кредитам при приобретении первичного жилья, - поясняет директор департамента вторичного рынка «Инкома» Михаил Куликов. - Еще одна важная причина – снижение ставок по кредитам. Это вызвано, во-первых, постепенным сокращением ставки Центробанка – так, в последний раз она опустилась на 0,25% и составляет теперь 9% (причем, скорее всего, она будет снижаться и дальше). Во-вторых, между банками усилилась конкуренция, в том числе и за ипотечных заемщиков, поэтому они также снижают ставки, чтобы привлечь потребителей. В результате в данный момент средняя ипотечная ставка на приобретение вторичного жилья в банках-партнерах «ИНКОМ-Недвижимости» равна 11,05%, в то время как год назад этот показатель был на 3,78 п. п. больше и составлял 14,83%. Кроме того, на рынке усиливается влияние покупателей из так называемого поколения Y, которые, образно говоря, живут сегодняшним днем и скорее согласятся взять ипотеку, чем в течение нескольких лет терпеливо копить на жилье».

При этом, считает Куликов, ипотечных сделок на «вторичке» могло бы быть еще больше - отложенный спрос в этом сегменте, по оценке «Инкома», составляет примерно 30% от нынешнего количества сделок. По мнению эксперта, накопление отложенного спроса связано с низкой активностью покупателей – из-за снижения уровня доходов и неуверенности в завтрашнем дне они откладывают покупку недвижимости. Кроме того, потенциальные ипотечники надеются на дальнейшее снижение ставок по кредитам, и если раньше порог ожиданий находился на уровне 10%, то сейчас он опустился до 8% годовых.

Примечательно, что в Московской области удешевление ипотеки не привело к значительному росту числа и доли кредитов на вторичном рынке. По информации «Мегаполис-Сервиса», доля ипотеки увеличилась с 38% в июне 2016 г. до 41,2% в июле текущего года. Дело в том, что в Подмосковье покупатели в первую очередь интересуются самыми дешевыми вариантами, которые можно приобрести без привлечения ипотечного кредита. А в Москве и цены на жилье существенно выше, и покупатели все-таки более разборчивые, поэтому без помощи банка не обойтись. Во всяком случае, при нынешнем уровне финансовых возможностей населения и цен на квартиры.

Источник